Audit énergétique obligatoire : quand, pour quels biens, par qui et avec quel contenu

Audit énergétique obligatoire : de quoi parle-t-on ? #

Une obligation du vendeur, codifiée dans le CCH #

L'audit énergétique obligatoire, ou audit réglementaire, est imposé par l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation, issu de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Le propriétaire le fait réaliser à ses frais, avant de mettre le bien en vente, et le remet à l'acquéreur dès la première visite, sous format papier ou électronique. Il rejoint ensuite le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique.

Pour un artisan, c'est souvent la porte d'entrée d'un chantier : l'acheteur arrive avec un document qui chiffre déjà des scénarios de travaux, et c'est ce document que votre devis devra recouper. La différence avec le diagnostic classique est détaillée dans notre comparatif audit énergétique et DPE.

Quels biens sont concernés #

L'obligation vise les maisons individuelles et les immeubles qui ne relèvent pas du statut de la copropriété, c'est-à-dire en monopropriété : un propriétaire unique, ou plusieurs propriétaires en indivision. Un immeuble de plusieurs logements appartenant à une seule personne est donc concerné ; un lot de copropriété ne l'est pas, et sa vente reste encadrée par le DPE. Le ministère précise un cas particulier, celui d'un lot de copropriété horizontale dont les murs appartiennent exclusivement au vendeur, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété.

Le calendrier selon la classe du DPE #

La date qui compte est celle de la promesse de vente, ou à défaut de l'acte de vente. Les échéances d'origine ont été reportées ; celles qui s'appliquent en France métropolitaine, telles que les publient l'administration et le décret n° 2022-780 consolidé, sont les suivantes.

Les départements d'outre-mer suivent un calendrier propre, que les sources officielles ne présentent pas de la même façon : Service-Public.fr indique une application aux classes F et G depuis le 1er juillet 2024 et une extension à la classe E au 1er janvier 2028, quand l'ANIL relevait, en mars 2025, un report faute de l'arrêté qui doit fixer le contenu de l'audit outre-mer. Vérifiez la situation au moment de la vente. Les classes visées recoupent celles du calendrier des passoires thermiques, qui encadre par ailleurs la location.

Le changement de calcul du 1er janvier 2026 #

Le calendrier n'a pas bougé en 2025 ou en 2026, mais la méthode de calcul si : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9, pour le DPE comme pour l'audit. Selon l'Anah, cette nouvelle méthode peut être appliquée rétroactivement : un propriétaire dont le DPE ou l'audit date d'avant 2026 peut télécharger sur l'Observatoire de l'ADEME une attestation de sa nouvelle classe. Un logement chauffé à l'électricité peut ainsi changer de classe, et sortir ou entrer dans le champ de l'obligation : vérifiez la classe à jour avant de conseiller un client vendeur.

Durée de validité et remise du rapport #

L'audit est valable cinq ans. Le rapport doit être remis dans un délai d'un mois à compter de la visite du bâtiment, sous format papier et informatique : un rapport de synthèse en PDF et un récapitulatif standardisé en XML. Il est aussi transmis à l'ADEME, qui traite ces données au titre de l'article R. 126-31 du CCH, comme le DPE. Comme le DPE, l'audit est opposable.

Qui peut réaliser l'audit énergétique obligatoire #

Pour un bâtiment comprenant un seul logement #

D'après le décret n° 2022-780 consolidé et la page du ministère, peuvent réaliser l'audit :

• les professionnels titulaires d'un signe de qualité reconnu pour l'audit de la maison individuelle, comme les qualifications « Audit énergétique en maison individuelle » (OPQIBI 1911, Qualibat 8731) ou une entreprise RGE titulaire de l'offre globale ;
• les architectes inscrits à l'ordre ayant suivi la formation requise ;
• les diagnostiqueurs certifiés pour le DPE qui justifient des compétences propres à l'audit, fixées par un référentiel pris par décret du 20 décembre 2023. La voie dérogatoire par attestation d'un organisme certificateur a pris fin le 30 avril 2025, sans prorogation possible.

Pour un immeuble de plusieurs logements en monopropriété #

L'auditeur doit être titulaire d'un signe de qualité reconnu pour l'audit des bâtiments collectifs, comme la qualification OPQIBI 1905, ou être un architecte formé. Le décret n° 2026-765 du 9 août 2026 a séparé, dans la liste des dispositifs de qualification, l'audit du logement unique de celui des bâtiments à plusieurs logements ; les critères qui en découleront dépendent d'arrêtés encore attendus.

Les conditions communes #

Dans tous les cas, l'auditeur doit être assuré pour cette activité, visiter le bâtiment, rester indépendant et impartial vis-à-vis du propriétaire, et il ne peut pas sous-traiter la réalisation de l'audit. Ses honoraires sont libres. Si vous envisagez de proposer l'audit à vos clients, notre article sur le développement de cette compétence détaille les qualifications à viser.

Ce que l'audit doit contenir #

L'état des lieux #

L'audit commence par un état des lieux du bâtiment : caractéristiques thermiques et géométriques de l'enveloppe, équipements de chauffage, d'eau chaude sanitaire, de ventilation, de refroidissement et d'éclairage, avec leurs conditions d'usage et de gestion. La performance est estimée selon la méthode de calcul du DPE (3CL-DPE 2021), à partir des données du DPE et de la visite.

Au moins deux propositions de travaux #

Le contenu est fixé par l'arrêté du 4 mai 2022, modifié en dernier lieu par l'arrêté du 29 décembre 2023. L'audit doit comporter au moins deux propositions :

Pour chaque étape, l'audit indique la performance énergétique et environnementale, la classe obtenue, l'estimation des économies d'énergie et une fourchette d'économies sur la facture, le coût estimé des travaux, établi à partir de données de marché, et les principales aides nationales et locales mobilisables. Il traite aussi les conditions de ventilation et de renouvellement d'air, les systèmes de régulation existants et les interfaces entre travaux. Pour vous approprier ces scénarios avant de chiffrer, la logique est celle du DPE projeté.

Le piège : lire l'audit comme un DPE plus long #

C'est l'erreur qui coûte le plus cher sur le terrain. Le DPE donne une étiquette ; l'audit donne une feuille de route chiffrée, que l'acquéreur lit comme une promesse de budget et de résultat. Quand il vous appelle, il compare votre devis à la première étape de l'audit. Trois réflexes en découlent :

1. Repartez des postes de l'audit, pas d'une offre standard : les deux postes d'isolation de la première étape, les équipements visés et la classe cible.
2. Vérifiez sur place ce que l'audit a supposé : épaisseurs existantes, nature des parois, état du système de chauffage. Un écart justifie un chiffrage différent, à expliquer par écrit.
3. Signalez les écarts de coût entre votre devis et l'estimation de l'audit, qui repose sur des données de marché et non sur votre chantier.

Audit de vente et audit pour une rénovation d'ampleur : deux règles différentes #

L'audit réglementaire de vente et l'audit exigé pour MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur partagent une méthode, mais pas leur cadre.

Le projet d'une rénovation d'ampleur doit en outre inclure au moins deux gestes d'isolation thermique. Pour les barèmes et les conditions en vigueur, voir MaPrimeRénov' 2026, barèmes et conditions.