Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE. La conséquence n’est plus seulement commerciale : la loi Climat et résilience du 22 août 2021 a inscrit un niveau de performance minimal dans la définition du logement décent, et ce niveau monte par marches. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location en France métropolitaine ; la classe F suit au 1er janvier 2028, la classe E au 1er janvier 2034. Pour l’entreprise, la date qui compte n’est pas celle de la fin des travaux mais celle de la remise en location visée par le client : c’est elle qui fixe le saut de classes à tenir, donc le périmètre du devis.
Comprendre le DPE et la notion de passoire thermique
À quoi sert le DPE pour classer un logement (A à G) ?
Le dpe (diagnostic de performance énergétique) sert à situer un logement sur une échelle de A à G. Il donne une lecture simple de sa performance, pour comparer deux biens, orienter des travaux et estimer la facture d’énergie. C’est aussi un document obligatoire lors d’une vente ou d’une location.
À partir de quelle lettre parle-t-on de passoire thermique (F, G) ?
On parle de passoire thermique quand le logement est classé F ou G. Ces classes signalent des pertes de chaleur importantes. Dans la pratique, elles déclenchent souvent une priorité d’isolation, puis l’ajustement du chauffage et de la ventilation pour éviter d’empiler les solutions.
Ce que le DPE dit vraiment : énergie, émissions et limites du diagnostic
Le dpe affiche deux indicateurs : la consommation d’énergie (kWh/m²/an) et les émissions (kg CO2/m²/an). La note retenue correspond au plus mauvais des deux. Limites : il repose sur des données standardisées, pas sur vos habitudes. Il n’est pas un audit énergétique et peut nécessiter une visite technique plus poussée avant de chiffrer les travaux. Pour approfondir, voyez les deux indicateurs du DPE.
Réglementation : ce que la loi impose selon le DPE
Interdictions et restrictions liées aux logements F et G : le cadre légal
Avec un dpe classé F ou G, la loi serre la vis. Depuis 2022, le loyer est gelé lors d’une nouvelle mise en location ou d’un renouvellement si le logement est une passoire. Et depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est interdit à la location (France métropolitaine). Le seuil est plus haut encore pour un meublé de tourisme situé dans une commune à autorisation de changement d'usage, où la classe E est déjà le minimum exigé.
Décence énergétique : ce qui change pour la location au fil du calendrier
Le calendrier avance par marches. Depuis le 1er janvier 2023, les logements dépassant 450 kWh/m²/an sont considérés non décents. Depuis 2025, cela s’étend à toute la classe G. Prochaine étape au 1er janvier 2028 pour la classe F, puis au 1er janvier 2034 pour la classe E.
Cas particuliers : copropriété, petite surface, contraintes techniques et dérogations
En copropriété, certains gestes (isolation par l’extérieur, ventilation, chauffage collectif) dépendent d’un vote. Sur petites surfaces, un recalcul du dpe peut parfois faire bouger l’étiquette. En cas de contraintes patrimoniales ou techniques avérées, documentez les impossibilités et privilégiez les travaux « sans regret ».
Calendrier 2026 : les échéances à connaître pour la location
Dates clés déjà en vigueur et étapes à venir : repères simples pour 2026
| Date | Ce qui devient non décent, donc interdit à la location | Périmètre |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | consommation supérieure à 450 kWh/m²/an d’énergie finale | France métropolitaine |
| 1er janvier 2025 | classe G | France métropolitaine |
| 1er janvier 2028 | classe F | France métropolitaine |
| 1er janvier 2034 | classe E | France métropolitaine |
Calendrier issu de la loi Climat et résilience, transposé au caractère décent du logement à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. À retenir aussi, sans lien avec ce calendrier : depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni à la relocation ni au renouvellement du bail.
Ce que vous devez vérifier avant de chiffrer : DPE, étiquette, annonces et dossier
Avant de chiffrer, exigez le DPE en cours de validité et son numéro ADEME, pas une capture d’annonce. Trois vérifications suffisent à éviter un devis à refaire. La date d’établissement d’abord, parce qu’elle détermine la méthode de calcul appliquée et donc la classe affichée. Le numéro ADEME ensuite, qui permet de retrouver le rapport complet et les hypothèses retenues sur l’enveloppe et les systèmes. La cohérence enfin entre ce que dit le rapport et ce que vous relevez sur place : une isolation de combles déclarée absente alors qu’elle est présente déplace la classe autant qu’un geste de travaux. Le détail de la validité du dpe et de ses implications de chantier est traité à part.
Risques en cas de non-conformité : litiges, blocage de mise en location, travaux imposés
Un logement non décent reste louable dans les faits, mais le bail devient attaquable : le locataire peut saisir le juge pour faire ordonner les travaux, obtenir une réduction ou une suspension du loyer, et le propriétaire perd le bénéfice des révisions. Pour l’entreprise, le risque est indirect mais réel. Un devis qui promet la sortie de passoire sans note de calcul opposable devient la pièce sur laquelle le client s’appuiera si l’étiquette ne bouge pas comme prévu. La parade est simple : formulez l’objectif en gain de classes attendu au DPE projeté, en nommant l’audit ou l’étude qui le fonde, et listez explicitement ce qui n’est pas dans le périmètre.
Travaux et solutions : sortir d’une passoire thermique avec un plan d’action
Par quoi commencer : isolation, ventilation, chauffage (et ordre logique des travaux)
On démarre par l’enveloppe. Isolation des combles et toitures, puis murs et planchers, en traitant l’étanchéité à l’air. Ensuite, on sécurise une ventilation adaptée (souvent VMC) avant de changer le chauffage. Une pompe à chaleur ou une chaudière performante n’exprime ses gains que dans un logement déjà moins « fuyard ».
DPE projeté et audit énergétique : comment chiffrer et prioriser les gains
L’audit énergétique et un dpe projeté servent de feuille de route. Vous comparez plusieurs plans de travaux, avec gains attendus, coûts et étapes. Priorisez les gestes qui réduisent le besoin de chaleur, puis dimensionnez le système. C’est aussi la base pour monter des dossiers d’aides et éviter les travaux « à l’aveugle ». Pour aller plus loin, consultez notre guide pour argumenter la rénovation avec un DPE projeté.
Erreurs fréquentes sur chantier qui plombent le DPE (ponts thermiques, étanchéité, réglages)
Les pièges classiques. Ponts thermiques aux liaisons mur-plancher et autour des menuiseries, isolant tassé ou discontinu, membranes percées, trappes non jointées. Côté équipements, débits de ventilation non réglés, équilibrage hydraulique oublié, températures de départ trop hautes. Un contrôle en fin de chantier et des réglages simples sauvent souvent la note.
Aides et démarches : sécuriser votre chantier et le financement
MaPrimeRénov’ et CEE : règles clés à connaître pour des travaux sur passoire thermique
Pour un logement classé F ou G au dpe, le bon réflexe est simple. La demande MaPrimeRénov’ et le dossier CEE se déposent avant travaux, avec un devis signé selon les règles du dispositif. Vérifiez aussi le cumul possible, les plafonds et les exigences de performance des matériaux.
RGE : comment rester conforme pour la location et pour les aides
Les aides passent par une entreprise avec une qualification RGE valide et adaptée au lot. Assurez-vous que le nom, le SIRET et le domaine RGE correspondent au devis et à la facture. En sous-traitance, clarifiez qui porte la qualification et gardez la preuve de contrôle.
Documents à préparer : devis, factures, fiches techniques et preuves pour le client
Pour éviter les retours, préparez un dossier propre. Devis détaillé, factures datées, fiches techniques, mentions de performance et références produits. Ajoutez l’attestation sur l’honneur CEE, des photos avant après et tout justificatif demandé. Ce sont vos preuves chantier et la tranquillité du client.
