Un décret de quatre alinéas, publié au cœur du mois d'août, qui ne crée aucune obligation nouvelle pour personne, et qui prépare pourtant deux marchés de la qualification. Décryptage de ce que fait vraiment le décret n° 2026-765.
Ce que fait le décret n° 2026-765, en une phrase
Un texte court, publié le 11 août, applicable le 12
Le décret n° 2026-765 du 9 août 2026 (NOR VLOL2516390D) est paru au Journal officiel n° 0186 du 11 août 2026. Il entre en vigueur, selon sa propre notice, « le lendemain de sa publication » : le 12 août 2026. Son objet tient en un seul geste juridique, modifier le I de l'article R. 125-40 du code de la construction et de l'habitation, mais ce geste ajoute deux dispositifs de qualification là où il n'y en avait que cinq.
L'article R. 125-40 n'est pas celui auquel on pense
C'est le point qui décide de la lecture correcte du texte, et celui que la plupart des reprises manquent. L'article R. 125-40, issu du décret n° 2024-596 du 25 juin 2024, n'énumère pas les professionnels autorisés à exercer. Il institue une procédure d'agrément des organismes qui délivrent des qualifications, les « signes de qualité », et son I dresse la liste des dispositifs pour lesquels un organisme peut demander cet agrément : travaux de rénovation énergétique, audit énergétique, bornes de recharge, photovoltaïque en obligation d'achat, photovoltaïque en appel d'offres.
Les quatre modifications, dans l'ordre
L'article 1er du décret procède à quatre retouches :
- le 2° du I, qui couvrait l'audit énergétique sans distinction, est restreint aux « bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation comprenant un seul logement » ;
- un 2° bis est ajouté, avec un a) pour les bâtiments à plusieurs logements et un b) pour les immeubles relevant du statut de la copropriété issu de la loi du 10 juillet 1965 ;
- un 6° est ajouté, instituant un dispositif de qualification des entreprises qui réalisent les expertises en assurance des sinistres liés « aux phénomènes de mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols » ;
- le II est complété : l'agrément du 6° est délivré par arrêté du seul ministre chargé de la construction, là où les autres le sont conjointement avec le ministre chargé de l'énergie.
L'audit énergétique se dédouble : un logement d'un côté, plusieurs de l'autre
Ce que couvrait le 2° jusqu'au 11 août
Le 2° du I renvoie au dispositif de qualification prévu à l'article L. 126-28-1 du CCH, l'audit énergétique réglementaire exigé à la vente des logements les plus énergivores, et au dernier alinéa du 2 de l'article 200 quater du code général des impôts, celui qui conditionne l'audit ouvrant droit aux aides. Un seul dispositif, donc, pour une maison de 90 m² et pour un immeuble de trente lots.
Deux métiers que le terrain avait déjà séparés
La fusion tenait mal, et la pratique l'avait constaté avant le droit. Auditer une maison individuelle, c'est un relevé d'enveloppe, un système de chauffage, un occupant, un scénario de travaux qui se décide autour d'une table de cuisine. Auditer un immeuble à plusieurs logements, c'est des parties communes et privatives à distinguer, un chauffage souvent collectif, des colonnes et des réseaux, une pluralité de décideurs et un vote en assemblée générale à préparer. Les organismes de qualification l'avaient d'ailleurs traduit depuis longtemps dans leurs nomenclatures : chez OPQIBI, la 1911 vise les maisons individuelles quand la 1905 couvre les bâtiments tertiaires et d'habitation collectifs. Le décret aligne enfin la liste réglementaire sur cette réalité.
Ce que le b) ajoute au a)
Distinguer, à l'intérieur du 2° bis, les bâtiments à plusieurs logements et les immeubles en copropriété n'est pas une redondance. Un immeuble à plusieurs logements peut être en monopropriété : un bailleur unique, social ou privé, décide seul et l'audit alimente un plan de travaux classique. En copropriété, l'audit s'insère dans un cadre propre (diagnostic technique global, plan pluriannuel de travaux, MaPrimeRénov' Copropriété et vote en assemblée générale) qui suppose de l'auditeur autre chose que de la thermique : la capacité à produire un document qui tienne devant un syndic, un conseil syndical et une majorité à réunir.
Une qualification pour les experts d'assurance RGA
Le maillon qui manquait à la réforme de l'indemnisation
Le second volet du décret concerne un tout autre monde, et c'est d'ailleurs à lui que la notice consacre l'essentiel de ses « publics concernés ». Depuis l'ordonnance du 8 février 2023 puis le décret n° 2024-1101 du 3 décembre 2024, entré en vigueur au 1er janvier 2025, l'expertise assurantielle des sinistres de retrait-gonflement des argiles est encadrée : indépendance de l'expert vis-à-vis de l'assureur et des entreprises de réparation, honoraires fixés sur des critères objectifs et non discriminatoires, délais de remise du rapport.
Tout cela portait sur la position de l'expert. Rien ne portait sur sa compétence, autrement que par une exigence générale de qualification professionnelle laissée sans organisme tiers pour l'attester. C'est ce trou que le 6° vient combler : un organisme pourra désormais être agréé pour délivrer une qualification aux entreprises d'expertise RGA, sur un référentiel qui touchera nécessairement à la pathologie du bâtiment, aux investigations géotechniques, à la mécanique des sols et à l'interaction sol-structure.
Pourquoi cela compte plus qu'il n'y paraît
Le retrait-gonflement des argiles est le premier poste du régime catastrophes naturelles hors inondation, et l'un des rares où le litige porte moins sur le montant que sur le lien de causalité : la fissure vient-elle de la sécheresse, ou d'une malfaçon de fondation, d'un arbre planté trop près, d'un défaut de drainage ? Cette question se tranche dans un rapport d'expertise, souvent par un expert seul, face à un propriétaire qui n'a pas les moyens techniques de le contredire. Rendre cette compétence vérifiable par un tiers agréé, c'est déplacer le débat du terrain de la parole vers celui du référentiel.
Ce que le rapport d'expertise engage, et que la qualification vise à fiabiliser
- Le lien entre l'épisode de sécheresse reconnu et les désordres constatés
- La distinction entre cause naturelle et cause préexistante (fondations, végétation, drainage)
- La nature des investigations réellement menées : sondages, essais, ou simple examen visuel
- Les techniques de réparation retenues, du drainage périphérique à la reprise en sous-œuvre
Pour situer un bâtiment avant même l'expertise (exposition au retrait-gonflement, forme du plan, arbres dans le rayon d'influence des fondations, pente du terrain), notre outil rga.argile.ai produit à partir d'une adresse un état des lieux géométrique et un plan de travaux chiffré sur le bâtiment. Non contractuel par construction, il ne remplace ni une étude G5 ni une expertise assurantielle, mais il donne au propriétaire de quoi arriver informé au rendez-vous.
Ce qui n'est pas encore décidé
Le décret ouvre la porte, l'arrêté fixe les critères
C'est la limite du texte, et il faut l'énoncer clairement : au 12 août 2026, aucun professionnel ne doit rien faire. Les arrêtés d'application restent attendus, et ce sont eux qui porteront tout ce qui a un effet opérationnel : le référentiel de compétences de chaque dispositif, la liste des organismes agréés, l'articulation avec les qualifications existantes et l'éventuelle période transitoire. Le rythme observé sur les textes voisins invite à la patience : le décret n° 2024-1101 attendait encore, plus d'un an après son entrée en vigueur, deux arrêtés annoncés sur la liste des pièces à transmettre à l'expert et sur le modèle de rapport.
Ce qu'il est utile de faire d'ici là
- Vérifier la date d'échéance de vos qualifications actuelles, et éviter de la laisser tomber pendant la période d'incertitude
- Documenter dès maintenant vos références en habitat collectif : un dossier de qualification se juge sur des affaires réalisées, pas sur une intention
- Si vous intervenez en copropriété, tracer ce qui relève du collectif et ce qui relève du privatif dans vos rapports, c'est ce que le futur référentiel regardera en premier
- Pour les cabinets d'expertise, anticiper la preuve des compétences géotechniques : CV, formations, méthodes d'investigation, historique des dossiers RGA
Ce qu'il faut retenir
Le décret n° 2026-765 du 9 août 2026 est un texte de préparation, pas d'application. Il sépare, à l'article R. 125-40 du CCH, l'audit énergétique du logement unique de celui des bâtiments à plusieurs logements et des copropriétés, et il crée un dispositif de qualification pour les entreprises d'expertise assurantielle en retrait-gonflement des argiles, agréé par le seul ministre chargé de la construction. Aucune obligation nouvelle ne pèse sur les professionnels au 12 août : les critères de qualification viendront d'arrêtés encore attendus. Pour qui audite déjà des immeubles ou expertise déjà des fissures, le bon réflexe n'est pas de s'inquiéter d'une échéance, mais de constituer dès maintenant le dossier de références qu'un futur référentiel demandera. Pour aller plus loin sur la frontière entre les deux diagnostics les plus confondus du secteur, notre comparatif audit énergétique vs DPE reste le point de départ.
