Levantamiento en obra y medición: partir de un estado existente real para asegurar su presupuesto de obras
Preparar la visita: planos, fotos, accesos, condicionantes y puntos de riesgo
Antes de desplazarse, reúna planos, secciones, trazados de instalaciones y fotos fechadas. Bloquee accesos, coexistencia de actividades, zonas a proteger, horarios y logística de medición. Identifique los puntos de riesgo: estructura, amianto, plomo, humedad, paso de conductos, altura y capacidad portante para el andamio.
Realizar el levantamiento y la medición: superficies, lineales, volúmenes, espesores, alturas
En obra, siga un recorrido lógico: envolvente y después estancias. Cruce las mediciones con cotas de control y fotos referenciadas. Obtenga una medición útil para el presupuesto de obras, en unidades de obra. Para ir más lejos, apóyese en un método de medición de obra estructurado.
| Medida | Unidad | Rastro a conservar |
|---|---|---|
| Superficie de paramento | m² | croquis acotado |
| Longitud de instalaciones | m | foto de referencia |
| Volumen técnico | m³ | cálculo |
| Espesor, altura | mm, m | foto de medida |
Dejar por escrito sus hipótesis sobre el estado existente: lo que sabe, lo que supone y lo que debe abrir
En su documentación de presupuesto, separe el estado existente confirmado, el supuesto y lo que exige apertura o catas. Presupueste la incertidumbre como una reserva escrita (desmontaje, reposiciones, retirada), en lugar de absorberla en trabajos adicionales.
Desglosar la obra en partidas: la base de un presupuesto de obras partida por partida
Construir su lista de partidas: desmontaje, soportes, suministro, colocación, acabados
Para un presupuesto de obras fiable, razone como una DPGF. Una partida = una acción medible y una unidad. Desglóselo sistemáticamente.
- Desmontaje y retirada, incluidas protecciones.
- Preparación de soportes, reparaciones, regularizaciones, tratamiento de puntos singulares.
- Suministros, accesorios, fijaciones, consumibles.
- Colocación, ajustes, pruebas, puesta en servicio si aplica.
- Acabados, limpieza, acta de recepción y DOE si está previsto.
Definir los límites de intervención: interfaces entre oficios y responsabilidades
Delimite por escrito las interfaces en el presupuesto y el pliego. Quién desmonta y repone los equipos, quién tapa, quién restablece la estanqueidad, quién asume las perforaciones. Un límite escrito evita las “pequeñas” partidas no cobradas.
Organizar sus partidas según la secuencia de obra: evitar olvidos y duplicidades
Ordene las partidas en el orden real de la obra, desde la implantación hasta la retirada. Así verifica dependencias (andamio, accesos, cortes, protecciones) e identifica duplicidades entre lotes. Al final, un apartado de “acopio, retirada y limpieza” cierra la lista.
Presupuestar cada partida en coste directo: cantidades, mano de obra y medios
Cantidad de material: unidades, mermas, formatos, entrega y almacenamiento
En el presupuesto de obras, parta de las mediciones y lleve cada componente a su unidad de compra. Añada una línea de “mermas y recortes” y otra de “accesorios” en lugar de diluirlo todo. Verifique formato, pedido mínimo, medios de descarga, zona de almacenamiento y riesgo de deterioro. Deje constancia de esa elección en el presupuesto y conserve albaranes y fichas técnicas.
| Partida | Unidad | Punto a cerrar |
|---|---|---|
| Producto principal | m² | Formato, recortes |
| Accesorios | u | Compatibilidades, lotes |
| Desmontaje y retirada | m³ | Big-bag, contenedor, gestor |
Tiempo de mano de obra: rendimiento, dificultad, repasos, condicionantes de acceso y coexistencia de actividades
Calcule el tiempo por unidad de obra a partir de su histórico. Después corríjalo según acceso, altura, reposiciones sobre existente, protecciones, ruido y coexistencia de actividades. Formalice sus hipótesis en el levantamiento y en la hoja de control horario.
| Tarea | Unidad de obra | Tiempo considerado |
|---|---|---|
| Desmontaje | m² | h/unidad |
| Colocación y sellado | m² | h/unidad |
| Limpieza y retirada | forfait | h |
Medios y consumibles: herramientas, alquiler, pequeña ferretería y protecciones
Diferencie herramienta amortizada, alquiler (andamio, perforadora, elevación) y consumibles. Integre sistemáticamente tornillería, masillas, cintas, EPIs, protecciones de suelos y limpieza. Apóyese en los documentos de referencia y guías de la ADEME para encuadrar las partidas según la actuación. Para encuadrar también el conjunto del documento, vea cómo estructurar lotes, partidas, impuestos y exclusiones en un presupuesto de construcción.
- Alquiler y transporte: ida y vuelta, manutención, combustible.
- Consumibles: ferretería, estanqueidad, film, sacos, abrasivos.
Añadir costes de obra, gastos generales y coeficiente de venta: transformar el coste directo en precio de venta
Costes de obra que se olvidan a menudo: acopio y retirada, desplazamientos, andamio, protecciones, limpieza
En su presupuesto de obras, saque estos costes del coste directo de las partidas. Presupéstelos en líneas específicas, con una base clara (día, desplazamiento, superficie, acceso). De lo contrario, se diluyen en los ratios y reaparecen como trabajos adicionales.
- Acopio y retirada, estacionamiento, contenedores y evacuación.
- Andamio, elevación, protecciones, balizamiento.
- Limpieza al final de jornada, limpieza para entrega.
Gastos generales en 2026: qué cubren y cómo repartirlos sin equivocarse
Los gastos generales cubren estructura, seguro, vehículos, taller, administración, software, certificación, formación y herramienta común. Reparta con una regla sencilla, la misma base para todos sus presupuestos.
| Base de reparto | Cuándo usarla |
|---|---|
| Horas de mano de obra productiva | Obras con gran peso de colocación |
| Importe del coste directo | Lotes equilibrados entre material y colocación |
Aplicar su coeficiente de venta: método simple y coherente con sus objetivos de margen
Fije primero el coste de reposición: coste directo, costes de obra y prorrata de gastos generales. Aplique después un coeficiente de venta único por tipología y compruebe el margen partida por partida. Ajuste si una partida presenta riesgo o está subcontratada. Para encuadrar también el formalismo global del documento, apóyese en las buenas prácticas de un presupuesto conforme para obras de rehabilitación energética.
Controlar el margen y gestionar la incertidumbre sobre el estado existente: evitar la trampa del “precio por m²”
Verificar el margen por partida: detectar las que penalizan la rentabilidad
En el presupuesto de obras, cierre el margen partida por partida, no solo en global. Compare coste directo (materiales, mano de obra, alquileres, subcontratación) y precio de venta. Las partidas que se desvían suelen ser el desmontaje, las protecciones, la retirada, los acabados y todo lo que se hace “de paso”.
| Partida | Coste directo (€) | Precio de venta (€) | Margen bruto (%) |
|---|---|---|---|
| Desmontaje y retirada | |||
| Protecciones, limpieza | |||
| Partida principal |
Cuantificar la incertidumbre: reservas escritas en el presupuesto, opciones, partidas provisionales y riesgos controlados
En estado existente, trate lo desconocido como una partida. Una reserva escrita describe el acceso imposible, la hipótesis retenida y el disparador del reajuste del presupuesto. Añada opciones presupuestadas y partidas provisionales (reparaciones, instalaciones, humedad), con unidades, precio y modo de validación antes de ejecutar.
Anticipar los trabajos adicionales: lo que debe estar previsto desde el presupuesto de obras (desmontaje/retirada, reparaciones, protecciones)
No deje que las “mejoras” se generen en obra. Prevea líneas dedicadas para desmontaje y clasificación, retirada, acopio y retirada, andamio, perforaciones y tapados, protecciones, limpieza, reparaciones localizadas, pruebas y ajustes. Así encuadra el imprevisto, en lugar de sufrirlo.
