L'éventuel report de l'interdiction de location des logements classés G aurait un effet marginal sur la tension locative des grandes métropoles, mais transférerait directement plus de 1 100 € de surcoût énergétique annuel sur les ménages locataires les plus modestes, pour un T2-T3, par rapport à un logement E équivalent. C'est la conclusion de notre nouvelle étude, dont La Tribune du Dimanche s'est fait l'écho dimanche dernier dans un article signé Marie Coeurderoy.
Les chiffres clés de l'étude
- 518 372 logements sont actuellement classés G dans la base DPE de l'ADEME, dont environ 565 000 dans le parc locatif privé selon le rapport ONRE/SDES.
- Sur les 5 villes les plus tendues (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes) : 91 239 logements G recensés via la BDNB, dont 80 % à Paris.
- Effet sur l'offre locative : 1 % à Paris intra-muros, 2,5 à 5 % en banlieue parisienne (Drancy 4,96 %, Argenteuil 3,04 %), moins de 0,6 % dans les métropoles régionales.
- Surcoût énergétique des locataires : +1 168 €/an pour un T2-T3 (50-80 m²) classé G versus E équivalent. Jusqu'à 3 170 €/an pour un grand appartement parisien.
- Empreinte CO₂ : les logements G français émettent 3,27 millions de tonnes de CO₂ par an, soit l'équivalent de 727 000 voitures particulières ou 1,6 million de vols Paris-NYC aller-retour. Les passoires F+G représentent 20,5 % des émissions du parc résidentiel pour 9,7 % des logements.
Un faux soulagement de la tension locative
La levée d'interdiction de location des logements G est présentée comme un soulagement pour la tension locative. Pourtant, à Paris, le gain théorique d'offre locative est inférieur à 1 % du stock locatif privé. Dans les métropoles régionales, l'effet se mesure en dixièmes de point. La mesure n'est pas un levier de désaturation parisienne.
À l'inverse, ce sont les locataires les plus modestes, surreprésentés dans le parc locatif privé, qui paieront la facture. 19 % des locataires du premier décile de revenu occupent une passoire F+G, contre 13 % du huitième décile. Le parc locatif privé concentre 24 % de ménages modestes, contre 18 % pour l'ensemble des résidences principales. C'est une double peine.
« La levée d'interdiction de location des logements G présentée comme un soulagement pour la tension locative repose sur une fausse promesse arithmétique. À Paris, le gain théorique d'offre locative est inférieur à 1 % du stock locatif privé. À l'inverse, ce sont les locataires les plus modestes, surreprésentés dans le parc locatif privé, qui paieront la facture. Notre étude montre qu'un locataire d'un G en lieu d'un E équivalent à 50-80 m² subit un surcoût énergétique réel de 100 € par mois, sans aucune contrepartie loyer. »
Le frein principal : la perte de valeur ITI en zone tendue
L'isolation par l'intérieur (ITI), parfois la seule option en copropriété ancienne, fait perdre environ 3 % de la surface habitable. Sur un T2 de 50 m² à Paris 6e (15 480 €/m²), cette perte atteint 23 200 €, soit davantage que le montant de l'aide MaPrimeRénov'.
Ce frein structurel, peu relayé dans le débat public, explique en grande partie la résistance des bailleurs parisiens à isoler leurs biens. Les politiques publiques pourraient utilement cibler ce point spécifique (compensation fiscale, dérogation patrimoniale) plutôt que de revenir sur l'interdiction de louer.
Un coût de rénovation médian de 33 686 € HT
Pour un bailleur intermédiaire à Paris, le coût net après MaPrimeRénov' s'élève à 11 200 €, auxquels s'ajoutent 7 960 € de perte de surface habitable liée à l'ITI, soit 19 400 € au total. À Paris 6e, la perte ITI seule peut dépasser 13 500 € sur un T2.
Argile rappelle par ailleurs que les rénovations thermiques produisent des résultats mesurables : sur 1,3 million de DPE remplacés depuis 2021, 39,8 % atteignent une étiquette A, B ou C, contre 11,1 % qui restent en F ou G.
Un effet d'anticipation déjà visible sur le marché
Depuis l'entrée en vigueur de l'interdiction au 1er janvier 2025, le volume de ventes d'appartements a bondi : +52,9 % à Bordeaux, +18,7 % à Nantes, +14,6 % à Paris (DVF 2024 vs 2025). Les bailleurs ont massivement cédé leur stock. Le report d'interdiction réduirait cette pression à vendre, ce qui pourrait remettre une partie des biens au locatif, sans résoudre pour autant le problème énergétique de fond.
Pour aller plus loin
Lire l'article de Marie Coeurderoy dans La Tribune du Dimanche : Passoires thermiques : un assouplissement risqué.
Sources et méthodologie
Cette étude croise cinq sources publiques et internes :
- ADEME : base DPE post-juillet 2021 (14,6 M de DPE valides), API publique data.ademe.fr.
- BDNB millésime 2025-07 (CSTB) : 30 millions de logements géolocalisés, croisement DPE × DVF.
- DVF Etalab 2024 et 2025 : 7,2 millions de transactions immobilières, prix médian par arrondissement.
- ONRE/SDES : le parc de logements par classe DPE au 1er janvier 2024 (révisé septembre 2025), source Fidéli 2022 × ADEME.
- Données Argile : analyse des performances énergétiques sur l'ensemble du territoire, prix moyen de rénovation.
